La prima cosa che mi sento obbligato a fare è quella di fare “COMING OUT”, ossia uscire allo scoperto e rivelare che anche io, al pari di altri presunti “esperti del settore”, in un passato ormai lontano ho raccontato di questa fantomatica figura, oggi presente più nell’immaginario collettivo che nella realtà

A distanza di tempo e con molta esperienza in più, dico a gran voce che la figura dell’amministratore di condominio manager NON ESISTE e NON ESISTERÀ mai in una realtà come quella italiana attuale;

Ho conosciuto e conosco Amministratori illuminati, organizzati, strutturati, ecc… ma nessuno di essi poteva e può essere paragonato ad un manager.

Ti spiego meglio:

Il Manager: 

Wikipedia ci racconta che “Un manager è una persona che in un’azienda o in un ente (sia pubblico sia privato) ha la responsabilità del processo di definizione e del perseguimento di determinati obiettivi, anche detto management; egli si occupa in generale della gestione, attraverso l’assunzione di decisioni sull’impiego delle risorse economiche disponibili e in particolare delle risorse umane. Il termine management indica anche l’insieme dei manager di un’azienda”

L’Amministratore di Condominio: 

Sempre Wikipedia definisce laconicamente l’amministratore come “l’organo esecutivo del condominio”. Inutile approfondire ulteriormente il concetto visto che sei un amministratore di condominio e sai, quindi, che ruolo stai ricoprendo e a quali norme, leggi e regolamenti ti rifai nell’esercizio della tua professione.

Veniamo al dunque!

Il Manager viene assunto da un’azienda per garantire alla stessa dei risultati, ha sufficiente spazio di manovra nell’operare, ha a che fare con pochissimi soggetti gerarchicamente posti ad un livello superiore (amministratore delegato, consiglio di amministrazione o titolare), ha un contratto ben chiaro che lo tutela per l’intera durata, sceglie la sua squadra operativa licenziando e/o assumendo risorse umane e, soprattutto,  viene valutato sugli effettivi risultati apportati e non sulle chiacchiere.

L’Amministratore Condominiale viene nominato da un’assemblea per prendere in carico la gestione del condominio; una volta accettata la nomina, l’amministratore inizia il suo incarico che, come già detto, è meramente esecutivo e, quindi, dà esecuzione alle delibere prese dall’assemblea di condominio nel pieno rispetto della normativa vigente. Ha a che fare con una moltitudine di soggetti, potenzialmente tanti quanti sono i proprietari e non può scegliere la sua “squadra” di consiglieri per farsi aiutare nella gestione del condominio. Può essere revocato in ogni momento dall’assemblea anche su richiesta di un solo condomino (ampliate le fattispecie con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio) e, ahimè, rarissimamente viene valutato sull’effettivo risultato apportato (il che alle volte è meglio 😉 )
Come si evince anche da una veloce lettura, il tipo di contratto posto in essere tra le parti, il potere assegnatogli, le finalità e la “libertà d’azione” sono completamente differenti tra i due soggetti posti a confronto.

  1. Per poter accostare la figura dell’amministratore di condominio a quella di un manager, bisognerebbe: consentirgli di istituire il consiglio di condominio scegliendo direttamente i soggetti a cui affidare tale incarico di supporto e controllo della sua gestione (ovviamente si circonderebbe di soggetti che lo sostengano e non che lo vogliano mettere in croce per ogni sciocchezza)
  2. fissargli uno o più obiettivi chiari, certi e condivisi dall’assemblea (ad esempio la riduzione dei costi di riscaldamento del 3% su base annua)
  3. consentirgli di richiedere le consulenze necessarie per il raggiungimento degli obiettivi posti dall’assemblea (ad esempio la consulenza di un ingegnere termotecnico che realizzi un progetto di risparmio energetico, dimostrando scientificamente che talune opere garantirebbero effettivamente il risparmio desiderato dal condominio)
  4. dargli ampio potere per compiere tutte quelle le azioni che si rendessero necessarie per il raggiungimento degli obiettivi posti dall’assemblea (ad esempio far sostituire la caldaia vecchia con una di nuova concezione che sia in grado di ridurre i consumi, così come riportato nel progetto dell’ingegnere menzionato al precedente punto)
  5. valutarlo effettivamente sui risultati oggettivi conseguiti
  6. riconfermarlo in carica qualora i risultati conseguiti dallo stesso siano corrispondenti a quanto desiderato dal condominio

Sono certo che stai storcendo il naso nel leggere i precedenti punti perché sai che le pieghe in cui si potrebbe insinuare il, purtroppo, sempre presente nel mercato amministratore faccendiere nullatenente sono molte; che fare, ad esempio, se dopo avergli conferito ampio mandato ci si ritrovasse senza alcun risultato confortante e con la spesa fuori controllo?
Ogni amministratore onesto vorrebbe poter operare in un sistema più manageriale, ma sa già in partenza che solo una vera e propria rivoluzione culturale, sociale e normativa potrebbe portare il pazzo mondo del condominio verso quella potenziale meta.

Una cosa però la puoi fare immediatamente! 
Puoi organizzare il tuo Studio e il tuo lavoro in maniera più strutturata, più aziendale, più manageriale, ispirandoti alla figura del Manager.
Prima di iniziare, però, fatti la seguente domanda: “Quanto sono disposto a perdere per realizzare i miei obiettivi?” La domanda è d’obbligo considerando che non te lo lasceranno fare.
Da una parte i condomini che:

  • pretendono di poter parlare sempre con te ad ogni ora del giorno ( … e tu continui a dare il tuo numero di cellulare a cani e porci)
  • vogliono un certo tipo di ripartizione personalizzata ( … noi eravamo abituati a pagare il saldo precedente spalmato al 37% sulla prima rata e la rimanente parte su tutte ad eccezione della terza e della settima)
  • vogliono pagare le rate come meglio credono ( … io sono allergico ai MAV, quindi per il box mi mandi un bollettino postale e per l’appartamento faccio io un bonifico dell’importo che gradisco)
  • ti spiegano come si deve fare un bilancio corretto ( … io lavoro in azienda e le garantisco che un bilancio corretto non può prescindere dall’applicazione delle direttive comunitarie)
  • ti impongono la data per l’assemblea altrimenti non ci vengono e ti fanno un dispetto ( … ma amministratore cerchi di capire, lunedì è un giorno di cacca ed è meglio evitare, martedì vado a cena da mia suocera e non posso mancare, mercoledì ci sono le partite di coppa, giovedì c’è il Grande Fratello che si accoppia con la Grande Sorella, venerdì vado ad un corso per diventare amministratore di condominio … Non si potrebbe incastrare l’assemblea sabato mattina alle 6:45?)
  • ti minacciano se non passi a vedere la macchia sul soffitto ( … d’altronde se non vede lei poi l’assicurazione non mi risarcisce il danno e io le faccio fare causa dai miei avvocati)

Dall’altra i fornitori che:

  • pretendono di essere pagati a lavoro appena terminato ( … ma io ho gli stipendi da pagare e poi devo pagare le tasse e poi devo pagare l’assicurazione e poi devo pagare chi ha fatto il lavoro in subappalto al posto mio)
  • pretendono di lavorare senza avere la documentazione in regola ( … guarda che ‘sta storia del DURC non è vera; il mio commercialista mi ha detto che è una voce messa in giro dalle multinazionali per toglierci il lavoro a noi, poveri cristi che campiamo con quattro soldi)
  • pretendono di emettere note proforma per prestazione d’opera ( … anche il mio commercialista le fa ‘ste fatture fatte così, almeno non devo versare l’IVA prima del tempo)
  • non sanno usare il computer e per fare le fatture aspettano i figli ( … cerca di capire, mia figlia si sta laureando e non ha tempo per fare le fatture; io di ESCELL non ne capisco niente … intanto mi puoi dare un acconto sul lavoro che farò il mese prossimo?)
  • non sanno usare il computer e per fare le fatture usano i tuoi dipendenti ( … come vuoi licenziare Liliana? E poi le fatture a me chi me le fa? Dai che è una brava ragazza anche se ha preso involontariamente i soldi delle rate dei condomini per comprarsi la Mini One)
  • non sono disposti a modificare il loro modus operandi ( .. e mo’ cos’è ‘sta cosa della nota di lavoro firmata dai condomini? Io ho sempre fatto il lavoro senza chiedere niente a nessuno … e poi a loro che gliene frega se ci impiego un’ora o una settimana a fare il lavoro?)

Sia per una categoria che per l’altra potrei stare qui ore a raccontarti come vogliono impedirti di crescere e di migliorare. Il problema è che ci riescono perché la paura, il fattore disturbante, che hai di perdere è più forte della voglia di ottenere il tanto desiderato successo!

 

“Il nemico è la paura. Si pensa che sia l’odio; ma, è la paura.” – Gandhi

 

Che l’evoluzione sia sempre con te!

– Mario Tura De Marco

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